Desglose 2026 de todos los gastos al vender una propiedad en CDMX: ISR, notario, comisión, certificados. Cuánto te queda realmente.
"La vendí en 12 millones." Sí, pero ¿cuánto te quedó? En CDMX vender una propiedad puede costarte entre 6% y 14% del precio de venta dependiendo de tu situación fiscal. Estos son los números 2026.
## Los 5 costos al vender
### 1. ISR sobre la ganancia (el grande)
El ISR se calcula sobre la ganancia ajustada por inflación, no sobre el precio de venta. Tasa marginal: hasta 35% para personas físicas.
Exenciones clave 2026:
- Casa habitación: exento hasta ~$5.7M MXN (700,000 UDIS) si has vivido ahí los últimos 3 años Y no has usado la exención en los últimos 3 años
- Si vendes en >$5.7M, pagas ISR solo sobre el excedente
### 2. Notario y escrituración
A cargo del comprador normalmente, pero algunos costos te tocan a ti:
- Cancelación de hipoteca (si aplica): $8,000 – $15,000
- Certificado de libertad de gravamen: $1,500
- Certificado de no adeudo predial y agua: $1,000
### 3. Comisión inmobiliaria
Estándar mercado CDMX 2026:
- Inmobiliaria tradicional: 5% – 6% + IVA (5.8% – 6.96% efectivo)
- Modelos digitales/MLS: 3% – 4% + IVA
- Venta directa: 0% pero tiempo de venta 2-3x mayor
### 4. Avalúo
Requerido para escrituración: $8,000 – $20,000 según valor.
### 5. Adeudos y trámites previos
- Predial al corriente
- Agua al corriente
- Mantenimiento condominio al corriente
- Constancia de no adeudo CFE (no obligatoria pero acelera)
## Ejemplo real: casa $12M en Del Valle
Adquirida en 2014 por $5.5M. Vivida como casa habitación los últimos 3 años. Vendedor persona física.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio venta | $12,000,000 |
| Costo de adquisición ajustado por inflación (~$8.2M) | — |
| Ganancia fiscal estimada | $3.8M |
| Exención casa habitación (700,000 UDIS ≈ $5.7M) | -$5.7M aplicada sobre ganancia |
| Ganancia gravable | $0 (queda dentro de exención) |
| ISR a pagar | $0 |
| Comisión inmobiliaria 5% + IVA | -$696,000 |
| Cancelación hipoteca + certificados | -$18,000 |
| Avalúo | -$15,000 |
| Neto al vendedor | $11,271,000 |
Costo total de vender: 6.1%.
## Mismo ejemplo, sin exención de casa habitación
Si la propiedad fuera de inversión (no casa habitación), el ISR sobre $3.8M de ganancia podría rondar $950,000 – $1,100,000 MXN. Total de venta: ~14%.
## Cómo reducir legalmente lo que pagas
1. Aplica la exención de casa habitación correctamente (RFC con domicilio, comprobantes 3 años)
2. Documenta mejoras con facturas: suman al costo y reducen la ganancia
3. Tiempo de tenencia largo: la actualización por inflación juega a tu favor
4. Planeación fiscal previa: si vendes 2 propiedades, sepáralas por año fiscal
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