Checklist 2026 para evaluar un proyecto de preventa en CDMX: descuento real, plusvalía esperada, riesgos del desarrollador y cláusulas críticas.
Comprar en preventa puede darte 20-35% de plusvalía a la entrega... o convertirse en el peor activo de tu portafolio. La diferencia está en saber qué evaluar antes de firmar el contrato de promesa. Esta es la guía 2026.
## El descuento real de la preventa
Promesa típica de los desarrolladores: "compra hoy 25% más barato". La realidad 2026:
| Etapa | Descuento real vs entrega |
|---|---|
| Pre-lanzamiento (sin demolición) | 18% – 28% |
| Lanzamiento oficial | 12% – 20% |
| Avance 30-50% obra | 6% – 12% |
| Avance >70% | 2% – 6% |
Trampa común: comparar el precio de preventa contra el "precio sugerido a entrega" del propio desarrollador. Compara siempre contra precios reales cerrados en proyectos similares ya entregados.
## Checklist 2026 antes de firmar
### 1. El desarrollador
- ✅ Mínimo 3 proyectos entregados en los últimos 7 años
- ✅ Visita un proyecto entregado y habla con condóminos
- ✅ Verifica que no tenga demandas activas (Tribunales CDMX, búsqueda pública)
- ✅ Solvencia financiera: ¿es el capital propio o crédito puente?
### 2. El terreno
- ✅ Régimen de propiedad: privada, no comunal/ejidal
- ✅ Uso de suelo permitido (PDDU vigente) para el número de niveles del proyecto
- ✅ Manifestación de Impacto Ambiental aprobada
- ✅ Licencia de construcción emitida, no "en trámite"
### 3. El contrato
- ✅ Pena convencional por retraso del desarrollador (mínimo 1% mensual del monto pagado)
- ✅ Cláusula de devolución total si la entrega supera 12 meses del compromiso
- ✅ Especificación clara de acabados (marcas y modelos, no "tipo")
- ✅ Esquema de pagos: máximo 40% antes de avance 50% de obra
- ✅ Fideicomiso de pagos (no transferencias directas al desarrollador)
### 4. La plusvalía esperada
Fórmula realista:
```
Plusvalía estimada = (Precio cierre comparables zona × Inflación inmobiliaria zona) − Precio preventa − Gastos cierre
```
Inflación inmobiliaria CDMX promedio 2023-2026: 7.8% anual en zonas premium.
## Banderas rojas 2026
- 🚩 Pago de >30% antes de iniciar obra
- 🚩 "Reserva con $50,000" sin contrato formal en notaría
- 🚩 Promesa de renta garantizada por el desarrollador (esquema riesgoso)
- 🚩 Especificaciones "equivalente o similar" sin marcas
- 🚩 Desarrollador con SPV creada para ese único proyecto
## Las zonas con mejor preventa 2026
| Zona | Premium preventa típico | Plusvalía a entrega esperada |
|---|---|---|
| Granada / Ampliación Granada | 15-22% | 18-26% |
| Cuauhtémoc / San Rafael | 18-25% | 22-30% |
| Nápoles | 12-18% | 15-22% |
| Del Valle Norte | 10-16% | 13-19% |
| Escandón | 16-22% | 20-28% |
## Costos al cierre (no incluidos en el precio)
- Escrituración: ~4% del valor
- Avalúo: $10,000-$18,000
- Cuota mantenimiento primer año: variable
- Conexiones servicios: $15,000-$30,000
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